Példa nélküli drágulás az európai élvonalban
Az elmúlt évek során a magyar ingatlanpiac drágulása nem csupán hazai szinten, hanem egész Európában kiemelkedő volt. 2024 első negyedévében az országos átlagos négyzetméterár közelítette az 1,2 millió forintot, ami szinte megduplázódott a 2015-ös szinthez képest. Az országos lakásárindex 290%-os emelkedést mutatott, ami példátlan mértékű növekedést jelent. Ezzel Magyarország vezeti az európai ingatlanár-emelkedési ranglistát, jelentősen megelőzve olyan országokat, mint Csehország, Bulgária vagy Lengyelország.
Várakozások kontra valóság: a lufi nem pukkan
Az elemzők az elmúlt években arra számítottak, hogy a magyar ingatlanpiac drágulása lassul, esetleg egy „lufi” kipukkanásával normalizálódik a helyzet. Azonban az adatok ennek ellenkezőjét mutatják: nemhogy lassulás nem következett be, de a drágulás üteme tovább fokozódott. Míg 2023-ban az országos átlagár 62 millió forint körül alakult, 2024 első negyedévére ez 65,8 millió forintra nőtt, a négyzetméterárak pedig a korábbi 1 millió forint alatti szintről 1,2 millió forintra emelkedtek.
Komárom-Esztergom megye: egy kiemelkedő régió
A regionális bontásból kitűnik, hogy az árnövekedés nem kizárólag Budapestre koncentrálódik. Komárom-Esztergom megye, különösen Tata, az egyik legdinamikusabban dráguló térség. Az új fejlesztések, a gazdasági beruházások és a turizmus vonzereje miatt a térség kiemelt célpontja lett az ingatlanbefektetőknek.
Használt és új lakások: eltérő dinamika
A használt lakások árai 2024 első negyedévében átlagosan 2,2 millió forinttal nőttek 2023-hoz képest, elérve a 31,4 millió forintos szintet. A négyzetméterárak 521 ezer forintról 605 ezer forintra emelkedtek. (a jelentősebb felújításon átesett lakások ára már megközelítheti az új építésű ingatlanok alsó árkategóriáját, amit az egyre növekvő alapanyagköltségek és kivitelezési díjak is jelentősen befolyásolnak.) Az új lakások esetében még jelentősebb a drágulás: az átlagos árak 65,8 millió forintra nőttek, a négyzetméterárak pedig szintén megközelítették az 1,2 millió forintot.
Mi mozgatja a drágulást?
Az ingatlanpiaci árakat több tényező hajtja:
- Élénkülő kereslet: A csökkenő hitelkamatok és növekvő bérek újabb vásárlókat vonzanak.
- Kínálati szűkösség: Az építőipar munkaerőhiánya és a magas építőanyagköltségek korlátozzák az új lakások piacra kerülését.
- Állami támogatások: Az otthonfelújítási támogatás és más ösztönzők segítik a kereslet fenntartását.
- Befektetői aktivitás: Az állampapírok vonzerejének csökkenése miatt a befektetők az ingatlanpiacot célozzák.
- Inflációs nyomás: A forint várható további inflációja, amely növeli az árakat.
- Forint gyengülése: A forint értékének csökkenése, amely az importált anyagok árának emelkedéséhez vezet, és hozzájárul a hazai ingatlanárak növekedéséhez.
Bérlakáspiac: a lakhatási válság tünete
Az eladási piac mellett a bérlakáspiac is erősödik. Budapesten az albérleti árak elérték a 270 ezer forintos átlagot, és további emelkedés várható. A lakáshoz jutás költségei – akár bérlés, akár vásárlás esetén – jelentősen meghaladják az átlagjövedelmek növekedési ütemét, ami súlyosbítja a lakhatási válságot.
Jövőkép: mit várhatunk 2025-ben?
A prognózisok szerint 2025-ben folytatódik az áremelkedés, bár a mértéke területenként eltérő lesz. Budapesten és a környező agglomerációban 10-15 százalékos növekedést várnak, különösen az energiatakarékos, modern ingatlanok esetében. Komárom-Esztergom megyében szintén magas, merészebb becslések alapján akár 20-30 százalékos áremelkedés is lehetséges.
Az áremelkedést támogató tényezők:
- Újabb állami támogatások és ösztönzők.
- A gazdasági növekedés élénkülése.
- Az alacsonyabb rezsijű, fenntartható ingatlanok iránti kereslet.
A magyar ingatlanpiac dinamikája 2024-ben és 2025-ben is meghatározó marad Európában. Az árak további emelkedése várható, különösen a kiemelt régiókban, például Komárom-Esztergom megyében. Az áremelkedés a gazdasági növekedés mellett azonban növekvő lakhatási problémákat is okoz, amelyek megoldásához átfogó stratégiai lépések szükségesek.
